Avisos de 5, 10 y 30 Días en Illinois: Lo Que Deben Saber Propietarios e Inquilinos

Todo Desalojo en Illinois Empieza con un Aviso

En Illinois, el propietario normalmente no puede ir directo a la corte. Antes de presentar un caso de desalojo, el inquilino debe recibir un aviso por escrito que termina su derecho a quedarse, y el plazo del aviso debe cumplirse por completo. Si el aviso es del tipo equivocado, tiene información incorrecta o no se entrega de una forma que la ley reconoce, el juez puede desestimar el caso y el propietario tiene que empezar de nuevo, a veces semanas después.

Los tres avisos más comunes son el aviso de 5 días, el de 10 días y el de 30 días. Cada uno se usa para una situación distinta.

Aviso de 5 Días: Renta No Pagada

El aviso de 5 días (735 ILCS 5/9-209) es para renta vencida y no pagada. Le indica al inquilino cuánto debe de renta y que el contrato terminará si no paga esa cantidad dentro de cinco días. Si el inquilino paga la cantidad completa dentro de los cinco días, el propietario no puede terminar el contrato con ese aviso.

• Debe indicar la cantidad de renta que se debe, a quién se paga, y describir claramente la propiedad.
• Los pagos parciales importan. Si el propietario acepta parte de la renta después de entregar el aviso, el aviso puede quedar sin efecto, a menos que incluya el texto específico que establece la ley indicando que solo el pago completo de la renta reclamada anula el derecho del propietario a terminar el contrato.
• Muchos abogados recomiendan reclamar solamente la renta, no cargos por pago tardío u otros cargos, porque esos cargos pueden darle al inquilino motivos para impugnar el aviso.

Aviso de 10 Días: Violaciones del Contrato

El aviso de 10 días (735 ILCS 5/9-210) es para una violación del contrato que no sea la renta, por ejemplo ocupantes no autorizados, mascotas, daños o conducta molesta. Debe identificar la cláusula del contrato que se violó. En Chicago y en los suburbios de Cook County, las ordenanzas locales pueden darle al inquilino la oportunidad de corregir el problema dentro del plazo del aviso, así que la redacción y los hechos detrás del aviso son importantes.

Aviso de 30 Días, y Por Qué Chicago Es Diferente

Según la ley estatal (735 ILCS 5/9-207), un arrendamiento de mes a mes se puede terminar con 30 días de aviso por escrito, y uno de semana a semana con 7 días. La ley estatal no exige dar una razón.

Dentro de la Ciudad de Chicago, la Ordenanza de Aviso Justo (Fair Notice Ordinance) exige más tiempo para terminar o no renovar un arrendamiento, o para subir la renta:

• Inquilino con hasta seis meses en la unidad: 30 días
• Más de seis meses pero menos de tres años: 60 días
• Tres años o más: 120 días

Un aviso que da menos días de los requeridos es una de las razones más comunes por las que un caso de desalojo fracasa. Cuente con cuidado: el día en que se entrega el aviso no cuenta, y si el último día cae en fin de semana o día feriado, el plazo pasa al siguiente día hábil.

Cómo Se Debe Entregar el Aviso

La ley de Illinois (735 ILCS 5/9-211) permite entregar un aviso solo de estas formas:

• Entregándolo en persona al inquilino
• Dejándolo con una persona de 13 años o más que viva en la propiedad o esté en posesión de ella
• Por correo certificado o registrado, con acuse de recibo firmado por el inquilino
• Pegándolo en la puerta, pero solo cuando nadie está en posesión real de la propiedad

Pegar el aviso en la puerta de un departamento ocupado, o deslizarlo por debajo de la puerta, es donde muchos propietarios se equivocan. Si después el inquilino dice que nunca lo recibió, el propietario necesita pruebas de cómo, cuándo y a quién se entregó.

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Quién Puede Entregar un Aviso

Un aviso todavía no es un documento de la corte, así que en Illinois no se necesita al sheriff ni a un servidor nombrado por la corte para entregarlo. Lo puede entregar el propietario, el administrador de la propiedad o cualquier persona que actúe en nombre del propietario. Lo importante es que se entregue por uno de los métodos de arriba y que la persona que lo entregó pueda probarlo, por escrito y, si hace falta, ante la corte. Muchos propietarios usan un servidor de procesos con licencia para que un profesional neutral, y no el propietario, sea el testigo de la entrega.

La citación de desalojo (summons) que viene después es diferente. El propietario, como parte del caso, no la puede entregar. La debe entregar el sheriff, un detective privado con licencia de Illinois (o un empleado registrado de una agencia de detectives con licencia), o una persona nombrada por la corte. Desde el 1 de enero de 2025, un detective privado con licencia puede entregar documentos legales en cualquier condado de Illinois, incluido Cook, sin necesidad de una orden de la corte que lo nombre (735 ILCS 5/2-202).

Después de Entregar el Aviso: Paso a Paso

1. Llene la declaración de entrega (affidavit of service) de inmediato. La persona que entregó el aviso completa y firma la prueba de entrega: la fecha y la hora, la dirección, cómo se entregó (en persona, a un residente de 13 años o más, por correo certificado o pegado en la puerta) y quién lo recibió. Los formularios oficiales de aviso de Illinois incluyen esta sección al final; una declaración firmada por separado también sirve. Guarde juntos el aviso original, la declaración firmada y los recibos de correo.
2. Espere a que se cumpla todo el plazo. No cuente el día de la entrega, y si el último día cae en fin de semana o feriado de la corte, pasa al siguiente día hábil. Durante un aviso de 5 días, piénselo bien antes de aceptar un pago parcial.
3. Si el inquilino paga, corrige el problema o se muda, el asunto puede terminar ahí. Guarde los documentos de todos modos.
4. Si no, presente una Demanda de Desalojo (Eviction Complaint) ante la secretaría de la corte del condado donde está la propiedad. El aviso y su declaración de entrega no se presentan solos; se adjuntan a la demanda como anexos, junto con el contrato si existe uno por escrito.
5. Haga entregar la citación de desalojo a cada inquilino, y a los “ocupantes desconocidos” si vive alguien más, por medio del sheriff o de un detective privado con licencia.
6. Presente la prueba de entrega de la citación ante la secretaría antes de la fecha de corte. Sin ella, el caso no puede avanzar en la primera audiencia.
7. Vaya a la corte. Si el juez dicta una orden de desalojo, solo el sheriff la puede ejecutar.

Por Qué Importa la Prueba de Entrega

Cuando entrego un aviso, lo hago por un método que permite la ley y lo documento igual que la entrega de una citación de la corte: la fecha y la hora, quién lo recibió, su descripción y una fotografía con fecha y hora. Usted recibe una declaración firmada de entrega (certificación conforme a la Sección 1-109 de Illinois) que usted o su abogado pueden adjuntar a la demanda de desalojo. Si el inquilino disputa el aviso, el registro responde la pregunta.

Cuando vence el plazo del aviso, el siguiente paso es presentar la demanda de desalojo y entregar la citación (summons). También entrego citaciones de desalojo, incluso a “ocupantes desconocidos”, en toda el área de Chicago.

Si Usted Es el Inquilino

Un aviso no es una orden de desalojo. Solo un juez puede ordenar que un inquilino salga, y solo el sheriff puede ejecutar esa orden. En Illinois es ilegal sacar a un inquilino a la fuerza cambiando las cerraduras, retirando sus pertenencias o cortando los servicios. Si recibe un aviso, léalo con cuidado, anote la fecha en que lo recibió y busque asesoría legal pronto. Hay ayuda gratuita en Illinois Court Help (833-411-1121) y en illinoislegalaid.org.

Entrega de Avisos en Chicago y los Suburbios

Supreme Investigations entrega avisos de 5, 10 y 30 días y citaciones de desalojo en los condados de Cook, DuPage, Lake, Will, Kane y McHenry. La entrega de avisos empieza en $225, cotizada por escrito antes de iniciar el trabajo, y cada entrega incluye una declaración firmada y fotografías. Atendemos en español e inglés.

Este artículo es información general de un detective privado con licencia, no asesoría legal. Los requisitos del aviso dependen de su contrato, su propiedad y las ordenanzas locales. Consulte con un abogado sobre su situación específica.

Preguntas Frecuentes

¿Puede el propietario entregar el aviso de 5 días él mismo en Illinois?

Sí. A diferencia de una citación de la corte, el aviso lo puede entregar el propietario o su agente. El riesgo está en probar que se entregó por un método que permite la ley; por eso muchos propietarios usan un servidor de procesos con licencia que entrega una declaración firmada y fotografías.

¿Se puede pegar el aviso de 5 días en la puerta?

Solo si nadie está en posesión real de la propiedad. En una unidad ocupada, el aviso debe entregarse al inquilino, dejarse con un residente de 13 años o más, o enviarse por correo certificado o registrado con acuse de recibo.

¿Cuánto aviso se necesita para terminar un arrendamiento de mes a mes en Chicago?

Según la Ordenanza de Aviso Justo de Chicago: 30 días si el inquilino tiene seis meses o menos, 60 días si tiene más de seis meses pero menos de tres años, y 120 días si tiene tres años o más. Fuera de Chicago, la ley estatal generalmente exige 30 días.

¿Se presenta el aviso de 5 días en la corte?

No por sí solo. El aviso y la declaración firmada de entrega se adjuntan como anexos a la Demanda de Desalojo cuando se presenta el caso. Después se entrega la citación y su prueba de entrega se presenta antes de la fecha de corte.

¿Cuánto cuesta entregar un aviso?

Supreme Investigations entrega avisos de desalojo desde $225, con declaración firmada de entrega y fotografías con fecha y hora.

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